लखनऊ।
उत्तर प्रदेश में अपने सपनों का घर खरीदने वाले लाखों लोगों के हितों की रक्षा के लिए उत्तर प्रदेश रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (UP RERA) ने एक बेहद सख्त और महत्वपूर्ण कदम उठाया है। प्राधिकरण के नए दिशा-निर्देशों के मुताबिक, अब कोई भी बिल्डर या डेवलपर स्वीकृत भवन नक्शे (Approved Building Plan) और परियोजना की मूल योजना में मनमाने ढंग से बड़े बदलाव नहीं कर सकेगा। इसके लिए बिल्डर को न केवल प्रस्तावित बदलावों की पूरी जानकारी देनी होगी, बल्कि परियोजना के कम से कम दो–तिहाई (2/3) आवंटियों की पूर्व लिखित सहमति प्राप्त करना भी अनिवार्य होगा।
UP RERA के इस फैसले का मुख्य उद्देश्य रियल एस्टेट सेक्टर में बिल्डरों की मनमानी पर लगाम लगाना और परियोजनाओं में पूर्ण पारदर्शिता सुनिश्चित करना है।
नक्शे में संशोधन से पहले देनी होगी पूरी लिखित जानकारी
अक्सर यह देखा जाता है कि बिल्डर प्रोजेक्ट लॉन्च करते समय बड़े-बड़े दावे करते हैं, लेकिन निर्माण के दौरान फ्लैट के क्षेत्रफल या साझा सुविधाओं में कटौती कर देते हैं। UP RERA की नई गाइडलाइंस के अनुसार, किसी भी परियोजना के स्वीकृत लेआउट या नक्शे में बड़ा संशोधन करने से पहले बिल्डर को सभी फ्लैट खरीदारों को लिखित रूप में विस्तृत जानकारी देनी होगी।
इस विवरण में निम्नलिखित बिंदुओं का स्पष्ट उल्लेख करना जरूरी होगा:
- फ्लैट के कारपेट एरिया (Carpet Area) में होने वाला कोई भी संभावित बदलाव।
- कॉमन एरिया (Common Area) और खुले स्थान में संशोधन।
- पार्किंग व्यवस्था, पार्क, क्लब हाउस और अन्य साझा सुविधाओं (Amenities) पर पड़ने वाला प्रभाव।
- परियोजना की मूल संरचना और टावरों की संख्या या ऊंचाई में बदलाव।
इस पारदर्शी व्यवस्था से घर खरीदारों को यह समझने का पूरा अवसर मिलेगा कि प्रस्तावित बदलावों का उनके फ्लैट की कीमत, उपयोगिता और जीवनशैली पर क्या असर पड़ेगा।
दो–तिहाई खरीदारों की पूर्व लिखित सहमति और सत्यापन अनिवार्य
प्राधिकरण ने स्पष्ट कर दिया है कि स्वीकृत भवन योजना में बड़े बदलाव करने के लिए बिल्डर को कम से कम दो-तिहाई आवंटियों की पूर्व लिखित सहमति लेनी होगी। यह सहमति संबंधित विकास प्राधिकरण या सक्षम प्राधिकारी से संशोधित नक्शे की मंजूरी मांगने से पहले प्राप्त करनी होगी।
इतना ही नहीं, फर्जीवाड़े को रोकने के लिए UP RERA ने दस्तावेजीकरण को भी सख्त बनाया है:
- बिल्डर को सहमति पत्रों के साथ-साथ सभी आवंटियों की प्रमाणित सूची जमा करनी होगी।
- इस सूची में खरीदारों का पूरा पता, मोबाइल नंबर और ईमेल आईडी दर्ज करना अनिवार्य होगा, ताकि प्राधिकरण आवश्यकता पड़ने पर सीधे खरीदारों से संपर्क कर सहमति का सत्यापन (Verification) कर सके।
‘सामान्य सहमति‘ (Blanket Consent) के नाम पर नहीं चलेगी मनमानी
रियल एस्टेट बाजार में लंबे समय से यह शिकायत मिल रही थी कि बिल्डर फ्लैट बेचते समय ही खरीदारों से कुछ ऐसे दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करवा लेते थे, जिनमें भविष्य में नक्शा बदलने की ‘सामान्य सहमति’ (Blanket Consent) छिपी होती थी। बाद में इसी का फायदा उठाकर बिल्डर प्रोजेक्ट का स्वरूप बदल देते थे।
UP RERA ने इस प्रथा पर पूरी तरह रोक लगा दी है। प्राधिकरण ने कहा है कि प्रस्तावित बदलावों का स्पष्ट विवरण दिए बिना ली गई कोई भी सामान्य सहमति मान्य नहीं होगी। अब सहमति लेने के लिए निर्धारित प्रारूप (Prescribed Format) का ही इस्तेमाल किया जाएगा।
RERA अधिनियम की धारा 14 के तहत मिलेगा कानूनी संरक्षण
UP RERA का यह आदेश रियल एस्टेट (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 14 (Section 14) के प्रावधानों पर आधारित है। इस कानून के तहत:
- बिल्डर को परियोजना का निर्माण उसी स्वीकृत नक्शे और विशिष्टताओं (Specifications) के अनुसार करना होता है, जिसे दिखाकर फ्लैट बेचा गया है।
- किसी भी प्रकार की संरचनात्मक त्रुटि या नक्शे से विचलन पर बिल्डर की जवाबदेही तय होती है।
- कानून मामूली तकनीकी बदलावों की अनुमति कुछ शर्तों के साथ देता है, लेकिन प्रोजेक्ट के मूल ढांचे या सुविधाओं को प्रभावित करने वाले बड़े बदलावों के लिए 2/3 आवंटियों की लिखित मंजूरी के बिना एक कदम भी आगे नहीं बढ़ाया जा सकता।
किन फ्लैट खरीदारों को मिलेगा इस फैसले का सीधा लाभ?
इस नए नियम के तहत उन सभी आवंटियों के अधिकार सुरक्षित किए गए हैं, जिन्होंने बिल्डर के साथ बिक्री समझौता (Agreement for Sale) या बिल्डर–बायर एग्रीमेंट (BBA) निष्पादित किया है। अब आवासीय परियोजनाओं में निवेश करने वाले खरीदार केवल मूकदर्शक नहीं रहेंगे, बल्कि अपनी सोसाइटी और सुविधाओं से जुड़े बड़े फैसलों में उनकी सीधी भागीदारी होगी। इससे नोएडा, ग्रेटर नोएडा, गाजियाबाद, लखनऊ, कानपुर और वाराणसी जैसे प्रमुख शहरों के लाखों घर खरीदारों को बड़ी राहत मिलेगी।
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अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न (FAQ)
प्रश्न 1: क्या बिल्डर बिना खरीदारों से पूछे प्रोजेक्ट का पार्क या क्लब हाउस छोटा कर सकता है?उत्तर: नहीं। UP RERA के नए दिशा-निर्देशों के अनुसार, पार्क, क्लब हाउस, पार्किंग या किसी भी साझा सुविधा में बड़ा बदलाव करने से पहले बिल्डर को कम से कम दो-तिहाई (2/3) आवंटियों की लिखित सहमति लेनी होगी।
प्रश्न 2: अगर बिल्डर ने एग्रीमेंट करते समय पहले ही किसी कागज पर साइन करा लिए हों, तो क्या वह मान्य होगा?उत्तर: नहीं। UP RERA ने स्पष्ट किया है कि भविष्य के बदलावों की स्पष्ट जानकारी दिए बिना ली गई ‘सामान्य सहमति’ (Blanket Consent) अमान्य होगी। सहमति निर्धारित प्रारूप में और बदलावों की पूरी जानकारी देने के बाद ही ली जा सकती है।
प्रश्न 3: RERA अधिनियम की धारा 14 क्या है?उत्तर: RERA अधिनियम, 2016 की धारा 14 बिल्डर को इस बात के लिए बाध्य करती है कि वह स्वीकृत नक्शे और वादे के अनुसार ही निर्माण करे। बिना दो-तिहाई आवंटियों की लिखित अनुमति के वह स्वीकृत प्लान में कोई बड़ा बदलाव नहीं कर सकता।
प्रश्न 4: किन खरीदारों की सहमति की गिनती की जाएगी?उत्तर: उन सभी आवंटियों की सहमति मायने रखेगी जिन्होंने बिल्डर के साथ बिल्डर-बायर एग्रीमेंट (BBA) या बिक्री समझौता (Sale Agreement) किया है।
अस्वीकरण (Disclaimer):
यह लेख उपलब्ध आधिकारिक सूचनाओं और UP RERA के दिशा–निर्देशों के आधार पर जनहित और जागरूकता के उद्देश्य से तैयार किया गया है। किसी भी कानूनी विवाद या संपत्ति से जुड़े मामले में अंतिम निर्णय लेने से पहले संबंधित कानूनी विशेषज्ञ या UP RERA की आधिकारिक वेबसाइट पर जारी आदेशों की प्रति अवश्य जांच लें।
